Pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement

Cet amendement vise à simplifier la rédaction du dispositif Jeanbrun. Il a pour but de corriger une iniquité liée à la valeur du bien en supprimant la référence de l’abaissement à 20 % du taux de travaux. Cet amendement conserve uniquement la condition d’amélioration de la performance énergétique : pour que le logement soit éligible, les travaux devront permettre un saut d’au moins deux classes si le logement est F ou G, et d’une classe à partir de E. Cette mesure est un équilibre entre la rédaction initiale du dispositif Jeanbrun – relativement exigeante – (obligation d’atteindre la note A ou B) et la rédaction issue de la commission des affaires économiques de cette proposition de loi, qui prévoit un double critère.

Par cet amendement, le groupe LFI souhaite modifier le titre de la présente proposition de loi afin de le rendre plus fidèle aux conséquences qu’entraînera son adoption. En assouplissant les conditions d'accès au tout récent dispositif Jeanbrun, cette proposition de loi étend la logique qui a conduit aux échecs documentés et répétés des politiques de défiscalisation concernant l'investissement locatif. La Cour des comptes, dans un rapport de 2024, relevait ainsi que le dispositif Pinel, l’un des ancêtres du Jeanbrun, “ne remplit qu'imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues” et que c'était la revente du logement qui constituait “très souvent” le principal levier de rentabilité pour l'investisseur révélant ainsi que l'objectif réel n'était pas le logement des ménages, mais la constitution d'un patrimoine privé financé par la collectivité. Ce constat est aggravé par la dimension profondément inégalitaire de ces dispositifs : pour le Pinel les bénéficiaires appartenaient à près de 70 % aux 10 % des Français les mieux dotés. Ici, il est proposé une nouvelle fois de faire financer par l'impôt commun l'enrichissement d'une minorité déjà privilégiée. Mais au-delà de ces critiques, il faut souligner aussi son coût : d’après la Cour des comptes, le Pinel avait eu pour la construction d’un logement un coût pour les finances publics trois fois plus supérieur à celui d'un logement social. Pour les insoumis, le logement n'est pas un produit financier, il doit être un droit fondamental. Et il est d’autant plus scandaleux, qu’à l’heure de l’austérité imposé dans les services publics et de la baisse du pouvoir d’achat, de l’argent public soit mobilisé pour soutenir l'accumulation patrimoniale de quelqu’un. La réponse à la crise du logement ne viendra pas de niches fiscales supplémentaires. Elle exige au contraire de rompre avec cette logique : en encadrant les loyers, en luttant contre les meublés touristiques qui asphyxient les grandes villes, en encadrant réellement les loyers en relançant la construction de logements véritablement sociaux et abordables plutôt que de mobiliser l'argent public au service de la rente privée.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de réduire la marge d’appréciation laissée aux banques concernant les mécanismes de sûreté équivalents aux cautions solidaires. Afin de faciliter le redressement des copropriétés, la loi 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif, plus souple dans sa souscription, pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique. Ce type de prêt doit permettre d'accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en permettant d'associer directement la décision de vote de ceux-ci à la mise en place d'une solution de financement pour l'ensemble de la copropriété, les copropriétaires étant par défaut engagés dans le remboursement de ce financement. Si nous ne sommes pas opposés par principe au fait d’élargir la notion de cautionnement pour faciliter l’obtention de solution bancaire nous ne sommes pas favorable à ce que la caractère valable du cautionnement soit décidé par le prêteur. En effet, cela dote les banques d’un pouvoir discrétionnaire beaucoup trop important pour décider seul de ce qui peut être “équivalent” au cautionnement solidaire. Nous proposons donc comme le groupe Écologiste et social en commission de préciser que l’équivalence doit être appréciée en fonction des garanties estimées par le syndicat de copropriétaires.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI souhaite renforçer les garanties accordées aux maîtres d'ouvrage. La suppression de la solidarité juridique entre cotraitants ne doit pas se traduire par un vide de garantie pour les maître d'ouvrage. L'obligation d'assurance individuelle et la désignation d'un mandataire commun constituent des garde-fous indispensables.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de revenir à la version initiale de l’article tout en abaissant le seuil des travaux ouvrant droit à l’expérimentation. Initialement, l’article prévoyait d’introduire, à titre expérimental, une présomption d'absence de solidarité, sauf en cas d’opposition expresse du maître d'ouvrage, pour les travaux de moins de 100 000€. Concrètement, par défaut, chaque cotraitant ne serait responsable que de sa propre part du marché, sauf si le maître d'ouvrage s'y opposait expressément et exigeait la solidarité classique. Si la solidarité était écartée, le contrat devait détailler les responsabilités individuelles de chaque entreprise et préciser les conséquences sur les garanties légales. Après son passage en commission, l’article 2 ne prévoit plus d’expérimentation et ne donne plus la possibilité au maître d'ouvrage de s'opposer à l'absence de solidarité juridique. Si nous entendons la demande des artisans, l’article tel qu’il est rédigé affaiblit considérablement le maître d’ouvrage. Ainsi, un particulier ou une petite collectivité pourrait se retrouver dans une situation où il subirait seul une perte. Nous proposons donc, par cet amendement de repli, de revenir à la version initiale de l’article tout en abaissant le seuil de 100 000 à 50 000€, afin de parvenir à une évolution équilibrée présentant moins de risques pour le maître d’ouvrage.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de supprimer cet article. L'article 2 propose de permettre aux entreprises cotraitantes intervenant sur des marchés privés inférieurs à 100 000 euros de déroger au principe de solidarité juridique entre cotraitants. Cet article est pire que dans sa version initiale puisqu'il n'y a plus de possibilité pour le maitre d'ouvrage de s'opposer à l'absence de solidarité juridique et n'est plus seulement une expérimentation mais un changement définitif. Si la difficulté de structuration des groupements momentanés d'entreprises (GME) dans le secteur du bâtiment est réelle et mérite d'être traitée, la solution proposée est dangereuse pour les maîtres d'ouvrage, c'est-à-dire les particuliers et les copropriétaires qui confient leurs chantiers à des groupements d'artisans. En supprimant la solidarité juridique, cet article affaiblit les garanties dont bénéficient les clients en cas de mauvaise exécution, de défaillance ou de sinistre. En effet, un maître d'ouvrage est très souvent dans une situation de manque d'information contractuelle pour être protégé face à des défaillances en chaîne. Si nous sommes favorable au soutien aux artisans et aux PME du bâtiment, qui constituent 97 % du secteur, nous considèrons que la bonne voie est d'accompagner la structuration des groupements et d'améliorer les outils de financement et non de dégrader les protections des clients.

Par cet amendement le groupe LFI propose de supprimer l'extension du dispositif aux bureaux transformés en logements. Nous savons que des millions de mètres carrés sont en France occupés par des bureaux vides. Ces derniers le sont précisément car ils appartiennent à des sociétés financières qui spéculent sur l’immobilier. Pour elles, un logement ou un plateau de bureau sont des investissements servant de placement financier. Étant donné que le prix du foncier n’est pas encadré en Macronie, elles pourront toujours compter sur la spéculation pour revendre plus cher. Dans ce contexte, il n’est pas entendable de faire un tel cadeau fiscal en intégrant les bureaux transformés en logement au dispositif Jeanbrun.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose d'encadrer le recours au dispositif en le limitant à deux logements par foyer fiscal comme le proposait également le groupe Écologiste et social en commission. En effet, ce dispositif, auquel nous nous opposons, favorise d'ores et déjà, de par son mécanisme, les propriétaires les plus aisés et accentue la concentration du parc locatif privé dans leurs mains au détriment d'une politique du logement tournée vers l'intérêt général. Ce constat n'est pas nouveau. Dès 2018, la Cour des comptes alertait sur les effets pervers des niches fiscales dans ce secteur, pointant notamment “l'existence d'effets d'aubaine ou de simple anticipation de décisions d'investissement déjà programmées”, ainsi qu'un “phénomène d'accoutumance, voire d'addiction” de la part des promoteurs et des établissements bancaires. Dans un rapport de 2024, la Cour soulignait également le caractère profondément inégalitaire de ces dispositifs puisque 69 % des investisseurs qui en bénéficiaient appartenaient aux 10 % des Français aux revenus les plus élevés. Ce dispositif reproduira donc ces mêmes travers en permettant aux multipropriétaires de cumuler les avantages fiscaux, dans un contexte où ce sont précisément les locataires les plus précaires qui subissent de plein fouet la crise du logement. Par cet amendement de repli, nous proposons de limiter le fait que la dépense fiscale consentie par la collectivité ne bénéficie de manière disproportionnée à ceux qui n'en ont pas besoin pour investir.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de porter de 9 à 15 ans la durée minimale pendant laquelle le propriétaire bénéficiaire du dispositif Jeanbrun doit s'engager à louer son bien en tant que résidence principale non meublée, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources applicables. Nous sommes opposés à ce dispositif ainsi qu’à l'accumulation de toutes ces niches qui font du logement un produit de défiscalisation. Mais, dans le cadre de cette proposition de loi qui assouplit déjà plusieurs conditions du dispositif, il n'est pas acceptable que l'avantage fiscal ne s'accompagne pas d'une contrepartie durable et sérieuse en termes d'offre locative abordable. Un engagement de 9 ans apparaît insuffisant au regard de l'ampleur de la crise du logement que traverse notre pays. En 2026, 4,2 millions de personnes sont mal logées, près de 3 millions de ménages attendent un logement social et le nombre d'expulsions locatives a atteint des niveaux inédits. Dans ce contexte, l'enjeu n'est pas seulement de créer momentanément des logements à loyer encadré, mais d'en garantir la pérennité. S’il ne suffit pas à rendre acceptable ce dispositif, un engagement de 15 ans renforce les possibilités que les logements créés restent durablement accessibles aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, et non qu'ils rejoignent le marché libre. Cette proposition de repli, qui avait déjà été évoquée lors des débats sur la création de ce statut, provient également d’un constat simple : face à un avantage fiscal de cette ampleur, l’État est en droit d'exiger une contrepartie sociale d'une durée à la hauteur de celui-ci.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI souhaite intégrer la réalisation des travaux concernant l’adaptabilité des logements dans les critères d'éligibilité. En effet, il est possible aujourd'hui du dispositif Jeanbrun sans avoir à rendre les logements mis en location accessibles aux besoins des personnes handicapées. Or seuls 18 % des logements seraient considérés comme accessibles, et 6 % seulement seraient accessibles et adaptés. Il y a 20 ans, la loi pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a fixé des ambitions fortes pour garantir que toutes les nouvelles constructions respectent les normes d’accessibilité pour les personnes en situation de handicap. Mais depuis 2005, les dérogations se sont multipliées, affaiblissant les objectifs initiaux. Ces régressions en termes d’accessibilité a produit des effets dramatiques pour les personnes en situation de handicap. Un rapport publié en 2023 par la commission nationale consultative des Droits de l’Homme souligne l’ineffectivité du droit au logement pour les personnes en situation de handicap, plus particulièrement pour les personnes les plus précaires. Pire, la situation n’évolue pas seulement trop lentement, elle se dégrade. Les obstacles à l’accès à un logement adapté et abordable se multiplient, les délais d’attente pour l’obtention d’un logement social accessible sont indécents, le parc privé locatif devient de plus en plus inaccessible financièrement et les logements sont, dans de trop nombreux cas, inadaptés. Ces obstacles empêchent les personnes en situation de handicap de vivre où elles le souhaitent, les contraignant parfois à déménager ou à s’installer chez des proches quand elles le peuvent. Bien souvent, ces personnes sont assignées à résidence dans des logements ne respectant ni leur santé, ni leur bien‑être, ni leur dignité. Par cet amendement de rempli nous proposons donc d'intégrer l'obligation de travaux d'accessibilité pour bénéficier de ce dispositif fiscale.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de supprimer l’extension du dispositif aux maisons individuelles. Nous savons que les enjeux environnementaux nous obligent, pour des raisons d’efficacité, à favoriser la rénovation des logements présents dans des bâtiments d’habitation collectifs. De plus, toute extension du dispositif sur le dos de l’argent public ne fera qu’accroître le coût d’un mécanisme dont on sait d’ores et déjà qu’il ne pourra atteindre les objectifs d’un “choc d’offre” quand on constate l’échec de ses prédécesseurs. Enfin, alors que ce dispositif représente pour beaucoup de bailleurs un effet d’aubaine, il est important de le limiter le plus possible, alors même qu’il est déjà accessible sur l’ensemble du territoire, malgré toute la logique qui aurait dû inciter à le cantonner aux zones tendues. Pour toutes ces raisons, nous nous opposons à l’extension du dispositif aux maisons individuelles.

Par cet amendement, le groupe LFI souhaite rétablir l'obligation d'atteindre un DPE A ou B. En effet, l'article 1er prévoit d'abaisser le seuil de travaux exigé de 30 % à 20 % de la valeur d'acquisition du bien, et de supprimer l'obligation de parvenir à une étiquette DPE A ou B à l'issue des travaux. Ces deux modifications, présentées comme des mesures de simplification, constituent en réalité un recul majeur sur le plan environnemental et sanitaire. Le dispositif “Jeanbrun”, aussi contestable soit-il sur le plan de l'équité fiscale, comportait en effet une contrepartie minimale : s'assurer que les logements anciens bénéficiant de l’avantage fiscal fassent l'objet d'une rénovation réelle et substantielle. Cette exigence n'était pas anecdotique. En France, la précarité énergétique affecte des millions de ménages. Selon Santé Publique France, les adultes exposés à la précarité énergétique sont davantage sujets aux maladies chroniques respiratoires, à l'anxiété et à la dépression. 85 % des foyers estiment en 2024 que les factures d'énergie constituent une préoccupation majeure. Permettre que des logements peu ou mal rénovés continuent à bénéficier d'une dépense fiscale considérable pour l'État revient à utiliser l'argent public pour pérenniser les passoires thermiques. En abaissant le seuil à 20 % et en supprimant toute ambition en matière de performance énergétique, la proposition de loi autorise des investisseurs à bénéficier de l'amortissement fiscal avec des travaux superficiels, sans garantie d'amélioration réelle pour les locataires. C'est la logique exactement inverse de ce qu'impose l'urgence climatique et sanitaire. Pour ces raisons, nous proposons de maintenir l'obligation d'atteindre un DPE A ou B.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose, à défaut de suppression de l'article 1er, à amoindir son impact en portant des exigences plus ambitieuses et augmenter le seuil des travaux de rénovation nécessaire à 45%. Ainsi, le dispositif pourrait tendre vers le respect des travaux menés par la Convention citoyenne pour le climat et aux engagements de neutralité carbone. C'est pour cela que nous voulons préserver un niveau d’exigence élevé en matière de rénovation énergétique et éviter un assouplissement excessif des conditions d’accès au dispositif, qui pourrait conduire à financer des rénovations limitées, sans amélioration significative de la performance énergétique des logements. Augmenter le niveau requis de travaux permettra d’atteindre nos objectifs en termes de bifurcation écologique et de résorption des passoires thermiques avec des opérations réellement efficaces et durables. Dans le cas contraire d’un abaissement du seuil à 20%, le dispositif Jeanbrun marchera encore un peu plus dans les dispositifs précédents comme le Pinel en reproduisant des effets d’aubaine et coûtant des milliards à l’Etat pour au final peu de logements mis en location.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI vise, à défaut de suppression de l'article 1er, à amoindir son impact en portant le taux de rénovation à 40%. Cela permettrait de conserver une exigence minimale de travaux substantielle. Il est totalement incompréhensible que ce dispositif bénéficie à des opérations n'améliorant pas significativement la performance énergétique des logements, alors que l'urgence climatique et la précarité énergétique exigent un effort maximal.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de maintenir le seuil de travaux de rénovation exigé pour les logements anciens éligibles au dispositif Jeanbrun à 30 % de la valeur d'acquisition du bien. Nous sommes opposés à ce dispositif ainsi qu’à l'accumulation de toutes ses niches qui font du logement un produit de défiscalisation. Mais dans le cadre de cette proposition de loi qui entend abaisser le seuil précédemment cité à 20 %, nous proposons au contraire de maintenir les conditions d'éligibilité afin de réserver le bénéfice de cette dépense fiscale aux projets qui démontrent un engagement réel en matière de rénovation du parc locatif ancien. Nous refusons que les contribuables les plus riches puissent utiliser un nouvel outil d’optimisation fiscale, sans réel impact social et écologique. Un seuil de travaux faible n'est pas une garantie de qualité des logements mis en location ni d'amélioration durable de leur performance énergétique. Il constitue en revanche une garantie certaine d'optimisation fiscale pour des propriétaires qui auront investi le moins possible pour bénéficier du maximum d'avantages. Selon Katia Weidenfeld, enseignante-chercheuse et historienne du droit : “Les niches fiscales sont des éléments d’association des contribuables au système fiscal et sont des éléments d’apaisement de la relation fiscale. On demande au contribuable d’agir dans un sens déterminé, valorisé par la puissance publique, d’adopter un comportement vertueux et en échange, le contribuable va recevoir une compensation fiscale, directement ou indirectement.” Ici, avec cette proposition de loi, la niche fiscale ne vient pas valoriser un comportement vertueux, elle permet simplement aux plus riches de continuer à s’enrichir. Cela profiterait davantage aux propriétaires qu’à une amélioration du parc locatif. Du reste, à l’heure où 90% de la population a vu ses revenus augmenter de façon moins conséquente que l’inflation lors des vingt dernières années, il semble nécessaire de rendre plus équitable le paiement de l’impôt plutôt que de favoriser les niches fiscales, en augmentant le nombre de tranches fiscales. Enfin, selon un rapport de la Cour des Comptes publié par le CPO le 1er décembre 2025, “il est nécessaire de diminuer la distorsion économique en limitant les dispositifs qui orientent l’épargnant vers l’immobilier”.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de supprimer cet article. L'article 1er élargit en effet le dispositif fiscal dit « statut du bailleur privé », créé par la loi de finances pour 2026, en y incluant les maisons individuelles, en abaissant le seuil de travaux requis de 30 % à 20 % du prix d'acquisition et en supprimant de la condition de rénover pour atteindre un DPE A ou B. Ainsi, cet article renforce une logique de niche fiscale accordée à des investisseurs privés, dont les bénéfices sont en réalité très concentrés parmi les ménages les plus aisés. Pour rappel, seulement 3,5 % des ménages concentrent la moitié des appartements à louer en France. Les dispositifs d'amortissement fiscal tels que celui-ci n'ont historiquement pas permis de produire des logements véritablement abordables ni de résoudre la crise du logement. Pourtant, ici non mécontent de la création d'une nouvelle niche, il est proposé d'amoindrir les rares conditions qui l'encadrait. L'abaissement du seuil à 20 % de travaux et la suppression d'un objectif ambitieux de rénovation, présenté comme une mesure de simplification, va en réalité ouvrir la port à des opérations spéculatives peu exigeantes sur le plan de la rénovation énergétique. La France insoumise considère que les milliards d'euros de dépenses fiscales consacrés aux dispositifs d'investissement locatif privé seraient bien plus efficacement mobilisés au service du logement social et du logement public. Nous refusons donc de soutenir cette proposition d'accroitre de nouveau les possibilités de défiscalisation. C'est pourquoi nous souhaitons supprimer cet article.