Proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction

Ce sous‑amendement correctif vise à mettre en cohérence l’intention évoquée dans l’exposé des motifs de l’amendement n° 158 déposée par Mme la rapporteure avec les modifications envisagées aux articles 226‑4 et 315‑1 du code pénal, ainsi qu’à l’article 38 de la loi n° 2007‑290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, dite loi « DALO ». Ce sous‑amendement permet de faire entrer dans l’infraction pénale de squat les personnes se maintenant dans le domicile d’autrui ou dans un local à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme et de procéder à leur évacuation forcée, sans pour autant que cela puisse concerner des locataires ou ex‑locataires de logements qui seraient par exemple en situation d’impayés.

Le régime actuel ne prend en compte dans l’inventaire des logements locatifs sociaux imposés par la loi SRU la catégorie des logements intermédiaires. Or, ce type de logements est destiné à être loué sous plafonds de ressources et contribue également à la mixité sociale en constituant une offre locative moins élevée que le parc libre pour les ménages qui seraient également éligibles à des logements de catégorie prêts locatifs sociaux. Cet amendement vise donc à intégrer les logements intermédiaires dans la catégorie des logements locatifs sociaux comptabilisés par la loi SRU et, afin de conserver des objectifs de construction, de ne prendre en compte ces logements que pour un tiers dans le calcul du taux fixé à l’article L 302‑5 du code de la construction et de l’habitat.

L’article 4 prévoit, lors de la mise en location initiale des logements locatifs sociaux, de confier au maire un rôle déterminant dans l’ordre de classement des candidats. Cette disposition est contraire aux principes de gouvernance intercommunale des attributions, tels qu’ils résultent des lois ELAN et 3DS, et remet en cause la cohérence des politiques d’attribution définies à l’échelle des bassins de vie dans le cadre des conférences intercommunales du logement et des conventions intercommunales d’attribution (CIL/CIA). Elle fragilise la mise en œuvre de règles de priorisation partagées, construites collectivement entre l’État, les intercommunalités, les bailleurs et les communes. En outre, en restreignant la capacité des réservataires et de l’État à proposer et attribuer des logements lors de la mise en service de nouveaux programmes, cette mesure soulève une difficulté majeure au regard du droit au logement opposable (DALO). Elle pourrait conduire à exclure, de fait, les ménages reconnus prioritaires de l’accès au logement neuf, alors même que ces logements constituent souvent une réponse essentielle aux situations d’urgence sociale.

La commission nationale prévue à l’article L. 302‑9‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation constitue aujourd’hui un élément essentiel de la gouvernance du dispositif SRU. Elle assure un rôle de régulation, d’expertise et d’équilibre dans l’appréciation des situations de carence, en garantissant une lecture homogène et équitable des obligations de production de logements sociaux sur l’ensemble du territoire national. La suppression de cette commission nationale, telle que proposée à l’article 3 de la présente proposition de loi, constituerait un recul significatif en matière de gouvernance de la politique du logement. Elle conduirait à confier au seul préfet la compétence pour constater la carence d’une commune, sans contre‑pouvoir, sans instance collégiale d’examen et sans cadre national de régulation. Or, la constatation de la carence emporte des conséquences lourdes pour les communes concernées, tant sur le plan financier que sur le plan de l’exercice de leurs compétences en matière d’urbanisme. Une telle décision ne peut relever d’une appréciation exclusivement déconcentrée, au risque de disparités de traitement entre territoires et d’une fragilisation de la sécurité juridique des décisions prises.

L’article 16 introduit un nouveau motif de congé fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité énergétique du logement. Si l’objectif d’amélioration de la performance énergétique du parc est légitime, cette évolution ne saurait se traduire par une remise en cause du droit au maintien dans les lieux garanti par la loi du 6 juillet 1989. En l’absence d’encadrement, la disposition proposée est susceptible de fragiliser certains locataires, notamment les plus vulnérables, en facilitant les congés pour travaux sans garantie suffisante quant à leurs conditions de relogement. Elle fait ainsi peser sur les occupants le risque social de la transition énergétique. Le présent amendement vise à concilier l’objectif de rénovation du parc privé avec la protection des locataires, en conditionnant le recours à ce nouveau motif de congé à la proposition d’une solution de relogement adaptée.

Cet amendement vise à renforcer le rôle de la commune au sein de la CALEOL sans que cela ne se traduise par un droit de véto qui ne renforcerait pas son pouvoir d’attribution de logements sociaux mais son droit de refus, le rendant ainsi seul décisionnaire au sein de la commission. Il permettrait également de se prémunir des risques de clientélisme et de maintien de l’entre‑soi, dont le marché locatif social peut être la victime, tout en maintenant une prise de décision collégiale et objective. Ainsi, sans donner à la commune un rôle décisionnaire exclusif, ni engendrer des problèmes pratiques de disponibilité et de quorum liés à l’augmentation importante de la représentation des élus dans ces commissions, cet amendement vise à renforcer la position de la commune au sein du processus de décision de la CALEOL en lui attribuant non plus un membre de plein droit mais trois membres de plein droit par le biais du maire (ou de son représentant) et de deux membres représentant la commune où sont implantés les logements attribués. Ce renforcement de la place de la commune au sein des CALEOL permet de rappeler symboliquement le rôle central tant politique que juridique que la commune assure pour le peuplement et le développement du logement social sur son territoire.

Le droit de véto accordé au maire lors des réunions de la CALEOL ne renforce pas son pouvoir d’attribution de logements sociaux mais son droit de refus, le rendant ainsi seul décisionnaire au sein de la commission. En déléguant aux élus locaux l’attribution des logements sociaux, il est réalisé un demi‑tour sur le chemin de la mixité sociale. En effet, de nombreux maires continuent de se servir du levier locatif comme d’un instrument de clientélisme et de maintien de l’entre‑soi. Raison pour laquelle la loi a fixé des garde‑fous en limitant la place de la commune au sein des CALEOL et en faisant de la collégialité et de l’objectivité les jalons de la prise de décision en CALEOL. En effet, même motivé, un droit de véto souffre toujours de considérations subjectives. Ce droit de véto ne serait par conséquent qu’une source de blocage supplémentaire et de ralentissement dans le parcours résidentiel des 2,8 millions demandeurs de logements locatifs sociaux. L’objectif de revenir à des équilibres d’intégration à l’intérieur d’une commune grâce à la connaissance de proximité des maires semble illusoire et se confronte notamment à un manque d’objectivité : 1 100 communes ne respectent pas leurs obligations en matière de logement social (sur les 2 091 communes de plus de 3 500 habitants situées en territoire SRU). Si elles sont certes en majorité engagées, sous l’effet de la loi SRU, dans un rattrapage de leur retard, 631 d’entre elles sont soumises à prélèvement pour un montant total de 85,4 millions d’euros, qui sert à financer le logement locatif social. Ainsi, cet amendement vise à retirer le droit de véto accordé au maire afin qu’il conserve sa voix prépondérante en cas d’égalité des voix comme il est prévu par l’article L. 441‑2 du Code de la construction et de l’habitation. Cet amendement ne remet pas en cause le titre de Président de la CALEOL que ce texte attribut au maire afin de rappeler que le bloc communal reste le cœur tant politique que juridique assurant le peuplement et le développement du logement social sur son territoire.

L’article 3 de la présente proposition de loi détricote la loi SRU, outil favorisant le logement social comme service d’intérêt général et instrument de la mixité sociale. Pourtant, selon le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, pour l’année 2023, parmi les 2 157 communes entrant dans le champ d’application de la loi SRU, 1 159 sont déficitaires et seulement 846 atteignent ou dépassent leurs taux cibles de logements sociaux. En permettant la prise en compte du logement locatif intermédiaire (LLI) dans les quotas de loi SRU pour les communes qui s’engagent dans une trajectoire de rattrapage, l’article 3 constitue un affaiblissement inacceptable de la loi SRU qui ne permet pas de répondre à la crise du logement qui touche plus durement les familles modestes. Or, pour rappel, seulement 3 % des demandeurs seraient éligibles au LLI quand 71 % des ménages sont théoriquement éligibles au parc social. De ce fait, l’intégration d’un tel produit aux logements valorisés dans le cadre de la loi SRU paraît inopportun compte‑tenu du retard national dans l’application de la loi et du niveau inédit de demandeurs. C’est pourquoi, cet amendement supprime la possibilité allouée aux communes déficitaires de réaliser une partie de leurs objectifs de rattrapage sous la forme de logements intermédiaires, sans que cela ne vienne accroître leurs obligations de construction de logements sociaux.

Les 800 000 meublés de tourisme sur le territoire (sur un stock de 38 millions de logements en France), qui se sont substitués à des logements « classiques » destinés à l’habitat permanent, constituent une réserve locative indéniable et se concentrent particulièrement dans les zones qui connaissent des tensions locatives à l’année. En effet, si les locations de courte durée ont permis de renforcer une offre touristique parfois insuffisante ou inexistante, la proportion des meublés de tourisme est telle dans certains territoires qu’elle assèche considérablement l’offre locative résidentielle et modifie durablement les équilibres économiques et sociaux de nos cœurs de villes. Face à l’effet d’éviction produit sur le parc de logements et ses nombreuses conséquences (augmentation des prix du foncier, offre raréfiée, blocage du parcours résidentiel), et afin que les dispositions de l'article 16 permettant aux propriétaires de donner congé à leur locataire pour la réalisation d'importants travaux de rénovation énergétique incompatibles avec le maintien dans les lieux ne conduisent à une sortie du marché locatif de ces logements au profit de meublés de tourisme, cet amendement conditionne la possibilité accordée aux propriétaires de donner congé à leur locataire pour la réalisation d'importants travaux de rénovation énergétique au fait de ne pas transformer leur bien en meublé de tourisme pour les six années suivantes.

L’article 4 instaure un droit de veto du maire sur les attributions de logements sociaux, faisant de lui le décideur ultime au sein de la CALEOL. En concentrant ainsi le pouvoir d’attribution entre les mains de l’exécutif local, ce dispositif ouvre la voie à des risques accrus de clientélisme et de favoritisme. Dans le même temps, ce droit de veto fragilise les garanties d’égalité de traitement et de transparence pour les dossiers examinés. Le droit de véto accordé au maire lors des réunions de la CALEOL ne renforce pas son pouvoir d’attribution de logements sociaux mais son droit de refus. Ce droit de véto ne serait qu’une source de blocage supplémentaire et de ralentissement dans le parcours résidentiel des 2,8 millions ménages en attente d’un logement social envers lesquels la confiance dans l’impartialité des décisions d’attribution reste un enjeu démocratique. Il est donc proposé ici de supprimer cet article.

L’article 3 bis interdit la production de nouveaux logements locatifs sociaux financés par un PLAI dans les communes dépassant 40 % de logements sociaux, sur le seul critère quantitatif de ce taux. Une telle interdiction, générale et abstraite, ne paraît pas motivée au regard des impératifs de solidarité nationale. Par ailleurs, alors que le texte propose une variété d’outils utiles à destination des élus locaux pour mieux appréhender et résoudre les problématiques de logement sur leurs territoires, l’interdiction abstraite ici proposée ne paraît pas correspondre à l’esprit général du texte, et ne constitue pas une réponse affinée au regard de la diversité et de la spécificité des situations locales. Bien entendu, elle risque aussi de pénaliser directement les ménages les plus modestes, pour lesquels les logements PLAI constituent l’offre la plus accessible.​ Pour rappel, trois niveaux de plafonds de ressources sont définis pour l'éligibilité au parc social : PLAI (le plus bas), PLUS et PLS (le plus élevé). Chaque logement correspond à l’un de ces plafonds, en fonction pour l’essentiel de la façon dont il a été financé. Si 25 % des ménages résidents en France ont des ressources inférieures aux plafonds PLAI (7 millions de ménages), dans les faits, le parc social est très majoritairement composé de logements soumis aux plafonds de ressources PLUS (85 %). Dans un contexte de crise aiguë du logement, marqué par un net ralentissement de la production de logements sociaux et un blocage des parcours résidentiels, la puissance publique devrait au contraire mobiliser tous les leviers disponibles.​ Alors que près de 2,8 millions de ménages sont aujourd’hui en attente d’un logement social, une telle mesure apparaît contradictoire avec l’objectif de répondre à l’ampleur des besoins. C’est aussi une question de confiance vis-à-vis des réponses publiques mises en œuvre par les élus locaux et les acteurs de terrain, les plus en proximité avec les dynamiques de leur territoire. C’est pourquoi il est proposé ici sa suppression.

L’article 3 de la proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction, procède à un assouplissement profond des obligations issues de l’article 55 de la loi SRU. Parmi les mesures proposées, la suppression des sanctions aujourd’hui prévues contre les communes carencées et l’élargissement des possibilités d’exemptions contribueraient à affaiblir l’effectivité des objectifs de rattrapage en logements sociaux.​ D’autre part, la possibilité de satisfaire une part des objectifs SRU par des logements intermédiaires dénature l’esprit de la loi, qui vise prioritairement le développement du parc locatif social accessible aux ménages les plus modestes. De manière globale, alors que plus de 2,8 millions de ménages sont en attente d’un logement social, il apparaît indispensable de préserver la force de la loi SRU plutôt que d’en organiser le détricotage progressif. C’est pourquoi il est proposé ici la suppression de cet article.

Le nombre de logements sociaux agréés et mis en service n’a jamais réussi à retrouver les niveaux précédant la crise sanitaire. Ainsi, depuis cinq ans, le nombre de logements financés est systématiquement en dessous de 100 000, celui de mis en service sous les 75 000. Si le chiffre de 2025, avec 88 000 agréments escomptés, pourrait être meilleur qu’en 2024, il ne saurait à lui seul inverser la dynamique puisque ce niveau reste ainsi bien en deçà des 100 000 agréments, objectif sur lequel le Gouvernement et les bailleurs sociaux étaient tombés d’accord en février dernier dans le cadre d’un « pacte d’engagement réciproque ». Un objectif encore bien éloigné des besoins annuels selon l’Union sociale pour l’habitat, qu’elle estime aujourd’hui à près de 200 000 logements par an, soit plus du double du nombre effectif des autorisations. Partant, cet amendement permet de se fixer l’objectif de construction de 200 000 logements locatifs sociaux par an d’ici à 2030.

Le Gouvernement a dévoilé les grandes lignes de son projet de troisième Stratégie nationale bas‑carbone (SNBC‑3) le lundi 15 décembre 2025. Cette feuille de route nationale vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) et à accroître les puits de carbone. Elle établit pour cela le cadre d’action de la France en matière d’atténuation du changement climatique avec pour objectif central demeure l’atteinte de la neutralité carbone à l’horizon 2050. Elle décline ses objectifs par secteur, en ciblant les principaux émetteurs. Ainsi, le secteur du bâtiment (15 % des émissions brutes en 2023, soit 57 Mt CO₂e), devra réduire ses émissions de 60 % d’ici 2030 (37 Mt) par rapport à 1990. L’effort se concentre notamment sur la rénovation du parc, alors qu’il est prévu de rénover en moyenne 700 000 logements par an entre 2025 et 2030. Cet amendement permet ainsi d’aligner les objectifs en matière de rénovation énergétique d’ampleur de logements avec ceux dévoilés par la troisième Stratégie nationale bas‑carbone, qui devrait être adoptée par décret au printemps 2026 après une dernière consultation du public par voie dématérialisée.

Les organismes HLM des départements d’Outre‑Mer contribuent au Fonds national des aides à la pierre (FNAP), via la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), dans les mêmes conditions que les organismes de l’Hexagone. Or les organismes HLM ultramarins ne bénéficient pas des aides du FNAP. La cotisation CGLLS prévue à l’article L452‑4 du CCH pour les logements locatifs sociaux situés Outre‑Mer a pour assiette les loyers encaissés au cours de l’année précédente, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l’article L. 441‑3 perçu (ces montant étant minorés ensuite par différents correctifs). Le taux applicable est, au maximum, de 2,5 % sur les loyers et de 100 % sur le supplément de loyer de solidarité. Cet amendement propose donc de diminuer leur cotisation en fixant à un maximum de 1 % le taux de la cotisation pour les organismes HLM outre‑mer à la CGLLS.

La loi n° 2022‑217 du 21 février 2022, dite loi « 3DS », a ouvert la possibilité pour les organismes d’habitations à loyer modéré de louer des logements à des personnes morales de droit public ou privé afin qu’elles les sous‑louent à leurs agents ou salariés. Si ce dispositif constitue une première avancée en faveur de l’implication des employeurs dans l’accès au logement, il demeure néanmoins incomplet, en ce qu’il ne permet pas de lier juridiquement le contrat de bail au contrat de travail. En pratique, cette lacune limite l’efficacité du mécanisme, dès lors qu’un logement peut rester occupé durablement indépendamment de l’existence du lien d’emploi. Dans ce contexte, le présent amendement vise à créer un bail spécifique dit « bail employeur », permettant d’articuler le contrat de travail et le contrat de location lorsque le logement est mis à disposition du salarié par l’employeur. Ce bail encadre les conditions de résiliation afin de concilier la protection du salarié‑locataire et les contraintes liées à l’évolution de la relation de travail. Il prévoit notamment un délai minimal de six mois avant la résiliation du bail en cas de rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur, ainsi qu’un délai de trois mois lorsque la rupture intervient à l’initiative du salarié. En sécurisant juridiquement le lien entre logement et emploi, ce dispositif vise à lever un frein structurel à la mobilité professionnelle, à faciliter le recrutement et la fidélisation des salariés et à renforcer l’attractivité économique des territoires, en particulier dans les zones soumises à de fortes tensions immobilières.

Cet amendement vise à préciser le dispositif adopté en commission en instituant un régime d’usufruit locatif employeur, reposant sur le principe du démembrement temporaire de propriété. Ce dispositif permet à un employeur, ou à un groupement d’employeurs, d’acquérir la nue‑propriété d’un logement ou d’un ensemble de logements à un prix décoté, tandis que l’usufruit est cédé, pour une durée comprise entre quinze et vingt ans, à un bailleur chargé de la gestion locative et de l’attribution des logements au profit des salariés de l’employeur. À l’issue de la convention d’usufruit, l’employeur retrouve la pleine propriété du bien. Dans un contexte de crise durable du logement, marquée par l’insuffisance de l’offre locative et par de fortes tensions immobilières dans de nombreux territoires, les difficultés d’accès au logement constituent désormais un frein majeur à la mobilité géographique des salariés et au recrutement des entreprises. De plus en plus d’employeurs se trouvent confrontés à l’impossibilité de pourvoir des postes pourtant essentiels, faute de solutions de logement adaptées à proximité des bassins d’emploi. Cet amendement permet de sécuriser et d’opérationnaliser l’engagement volontaire des employeurs en faveur du logement de leurs salariés, en s’appuyant sur un mécanisme juridique éprouvé et équilibré. Ce régime d’usufruit locatif employeur permet ainsi de mobiliser des financements privés pour accroître l’offre de logements accessibles aux salariés, de répondre à des besoins identifiés à l’échelle territoriale et de compléter les politiques publiques du logement existantes, sans s’y substituer ni créer de charges nouvelles pour les finances publiques.

L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) est un acteur central de la politique de la ville. À travers le Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), ce sont 448 quartiers et près de 3 millions d’habitants qui bénéficient d’un effort d’investissement sans précédent, avec 45 milliards d’euros mobilisés pour transformer l’habitat, les équipements publics et le cadre de vie dans les territoires les plus fragiles. L’état d’avancement du NPNRU est globalement très satisfaisant : 70 % des aides sont engagées, 85 % des opérations ont démarré et la majorité des quartiers ont déjà bénéficié de premières livraisons. Toutefois, la complexité intrinsèque des projets – multiplicité des acteurs, relogements, maintien des services publics, appels d’offres ou surcoûts – explique que certaines opérations, pourtant essentielles à la cohérence des projets, ne puissent être engagées comptablement avant fin 2026. Le report d’un an de la date limite d’engagement du programme, à fin 2027, est donc nécessaire pour garantir la bonne exécution des opérations restantes et sécuriser la trajectoire financière de l’ANRU. Sans cette mesure, l’agence serait exposée à un risque de tension de trésorerie dès 2026, que ni la CGLLS ni Action Logement ne sont en mesure de compenser. Dans un contexte marqué par les incertitudes entourant le projet de loi de finances (PLF) pour 2026 dont l’article 66 porte la présente mesure de prorogation de la limite d’engagement du NPNRU, il est indispensable de porter cette mesure au sein de la présente proposition de loi dont l’article premier porte les objectifs de programmation.

Cet amendement de coordination vise à : ‑d’une part, aligner les missions des ESH et des Coop’HLM sur celles des OPH, étendues en commission ; ‑d’autre part, aligner les critères de mise en œuvre de la vente d’immeubles à rénover « inversée » sur les critères modifiés par le même article concernant le VEFA « inversée » (interdiction de la vente à l’unité aux particuliers, part des logements privés portée à 50 %, application en zone urbanisée).

Amendement de coordination juridique.