Proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements

Cet amendement vise à inscrire dans la loi la possibilité de recourir durablement aux saisonniers sauveurs aquatiques qui viennent, chaque été, renforcer les services départementaux d’incendie et de secours (SDIS) intervenant sur les zones de baignade.

Cet amendement vise à mettre le nouveau dispositif proposé au niveau de ce que prévoit actuellement le décret du 9 octobre relatif au recrutement de sapeurs-pompiers volontaires par contrat en matière d’engagement saisonnier. D’une part, il encadre plus précisément la durée de l’engagement saisonnier, désormais fixée entre un mois et quatre mois. D’autre part, il reconduit le régime d’indemnisation actuellement en vigueur pour les sapeurs-pompiers volontaires saisonniers. En effet, afin de favoriser le volontariat, il est indispensable de sécuriser la base légale des contrats saisonniers en garantissant, a minima, le maintien des conditions existantes.

Cet amendement entend répondre au défi de la reconquête du bâti vacant et/ou dégradé et à l'impératif de sobriété foncière qui s'impose aux collectivités territoriales dans le cadre de la mise en œuvre de l'objectif du "zéro artificialisation nette" (ZAN) à travers un aménagement de la fiscalité applicable aux bâtiments ruraux qui ont perdu leur usage agricole et, partant, leur exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont ils bénéficiaient auparavant lorsqu'ils avaient un usage agricole. En effet, ce changement de fiscalité lors de la modification de destination des bâtiments ruraux ayant perdu leur vocation agricole n'est pas sans conséquence pour les acquéreurs non dépendants du régime agricole de ces bâtiments ruraux. Elle peut directement venir compromettre la réalisation des travaux de rénovation et de transformation de ces bâtiments en logements. Aussi, afin d'amoindrir le coût fiscal pour les propriétaires de ces biens et de favoriser la transformation de ces bâtiments en habitations, cet amendement vise à maintenir une exonération de TFPB sur un bâtiment à usage agricole lors de sa conversion en maison, pendant une durée supplémentaire de cinq ans. Cette mesure serait applicable jusqu'en 2031 pour toutes les opérations de ce type et s'inscrirait ainsi dans le calendrier du ZAN et des enjeux de reconquête du bâti vacant et/ou dégradé et de sobriété foncière.

Cet amendement de précision entend répondre au défi de la reconquête du bâti vacant et/ou dégradé, en particulier à travers l'incitation à la réhabilitation des bâtiments ruraux qui n'ont plus d'usage agricole. En effet, les communes rurales sont particulièrement exposées, sur leurs bans communaux, à la présence d’habitations vacantes, dégradées ou en état de ruines. Par ailleurs, elles sont soumises aujourd'hui aux règles de mise en œuvre de l'objectif du "zéro artificialisation nette" et à l'impératif de sobriété foncière qui en découle. A l'heure où de plus en plus de françaises et de français éprouvent des difficultés à se loger face, d'une part, à l'insuffisance de l'offre de logements et, d'autre part, au prix prohibitif des biens, faciliter la transformation des bâtiments ruraux à usage agricole en logements, pourrait contribuer à apporter une réponse à ces préoccupations. Ainsi, cet amendement vise à conforter les dispositions adoptées à l'article 1er de la présente proposition de loi, en précisant que l'autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme aura, en particulier, la possibilité de permettre la transformation de bâtiments ruraux qui ont perdu leur usage agricole en habitations même lorsque les documents d'urbanisme en vigueur s'opposent à une telle transformation, sur avis conforme de l'autorité compétente en matière de documents d'urbanisme.

Cet amendement de précision entend répondre au défi de la reconquête du bâti vacant et/ou dégradé. En effet, les communes rurales sont particulièrement exposées, sur leurs bans communaux, à la présence d’habitations vacantes, dégradées ou en état de ruines. Par ailleurs, elles s'inscrivent, aujourd'hui, dans la mise en œuvre de l'objectif du "zéro artificialisation nette". Dans le cas précis des bâtiments ruraux qui n'ont plus de vocation agricole, il est fréquent, à l’occasion d’une réhabilitation, que ce bâtiment change de destination en devenant un bâtiment à destination de logement (du propriétaire, ou mis en location par le propriétaire), ou en devenant à usage commercial. Perdant, ainsi, son usage agricole, il perd, en conséquence, son exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Les locaux sont, alors, évalués selon les règles de droit commun prévues au code général des impôts. Il est évident que ce changement de destination a un impact fiscal pour la commune. De fait, les maires, au titre de leur pouvoir en matière d’aménagement et d’urbanisme, sont en première ligne puisqu'ils doivent se projeter sur des opérations d'aménagement. Il peut être question de revoir les infrastructures publiques (écoles, périscolaires, espace de convivialité...), mais aussi les moyens de transports, qu'ils soient organisés à l'échelle communale ou intercommunale, y compris les modes de déplacements doux. Il s'agit, également, d'assurer le développement harmonieux d'autres actions et/ou opérations visant à mettre en valeur l’environnement, les paysages, le patrimoine... Aussi, cet amendement vise à préciser la portée de la disposition de l'article 2 de la présente proposition de loi afin d'encourager les opérations de réhabilitation des bâtiments ruraux qui n'ont plus d'usage agricole tout en réduisant l'impact financier pour les communes des changements de destination de ces bâtiments, en leur permettant de percevoir la taxe d’aménagement lorsqu’elles autorisent ce type d'opérations. Cet amendement entend répondre à une double préoccupation : répondre au défi de la reconquête du bâti vacant et/ou dégradé, en particulier la réhabilitation des bâtiments à usage agricole, et accroître l'offre de logements disponibles.

La transformation des bureaux en logements est l'une des piste essentielle pour répondre à la crise du logement mais nous n'atteindrons cet objectif qu'en incitant ces opérations de transformation. C'est l'objet de cet amendement qui propose d'augmenter l'abattement de la taxe d'aménagement sur les 100 premiers mètres carrés des résidences principales, en le faisant passer de 50 à 75%. Ainsi, en allégeant la charge fiscale pesant sur les nouvelles constructions, cette mesure incitera à convertir les bureaux en logements compensant, tout ou en partie les coûts associés à cette transformation qui sont généralement de 10 à 15% plus élevés que ceux d'une construction neuve classique.

Cet amendement vise à rétablir la mesure qui prévoit d'imposer l'usage à titre de résidence principale des locaux transformés. Il s’agit d’exclure du bénéfice de la dérogation au changement de destination, lorsque celle-ci contrevient au règlement de la copropriété, la location de courte durée afin d’éviter que ce dispositif favorise en particulier la création de meublés de tourisme. Le changement de destination qui aboutit à la création de logements doit permettre de créer du logement pérenne plus rapidement et à un coût plus abordable au regard d’un bâti existant. D’autant que la majorité de ces projets se fera dans les métropoles, là où la tension est importante. La commission a supprimé cette garantie qui est pourtant un levier utile pour lutter contre le développement des meublés de tourisme pour favoriser l’habitation à usage de résidence principale. La commission a justifié cette suppression car l'objectif serait en réalité atteint par les dispositions spécifiques permettant des zonages dédiés dans le cadre des PLU tels qu'ils sont prévus par la proposition de loi relative aux meublés de tourisme. Mais ces dispositions, par ailleurs en cours d’examen et non définitivement adoptées, ne visent que les constructions nouvelles ou bien dans le cadre du changement d’usage. Or, en l’espèce, il s’agit bien de viser les changements de destination qui ne concernent que les constructions existantes. C’est pourquoi, il semble nécessaire d’imposer cette mesure également dans ce cadre.

Amendement de clarification rédactionnelle.

Dans les communes carencées au titre de la loi SRU, cet amendement propose de préciser explicitement que la dérogation au PLU peut être accordée uniquement si l’opération de transformation de bâtiments de destination autre qu'habitation en habitations prévoit la réalisation de 30% de logements sociaux selon les modalités déjà prévues pour les communes carencées à l’article L302-9-1-2 du CCH.

Cet amendement propose de reprendre le texte issu de l’Assemblée nationale, qui permet d’accorder aux résidences universitaires des CROUS qui ne sont pas conventionnées en logement social le même bonus de constructibilité (maximum 50%) que celui accordé aux logements sociaux, et notamment aux résidences universitaires sociales, y compris celles des CROUS. Cet amendement propose donc de revenir à l’idée initiale, et de ne pas élargir le bonus de constructibilité dédié aux opérations sociales à n’importe quelle opération de résidence universitaire, y compris des opérations de résidences universitaires privées, dont l’équilibre économique n’appelle pas les mêmes besoins en matière de constructibilité. En effet, un élargissement trop important pourrait freiner les volontés politiques des élus locaux à définir des secteurs où de telles majorations seraient possibles, en ne parvenant plus à contrôler les objets immobiliers bénéficiant de ces dérogations.

Le présent amendement vise à supprimer la précision explicite de la possibilité pour le permis à destination multiple de bénéficier de la dérogation prévue à l'article 1er. En effet, cette précision n'est pas nécessaire, dans la mesure où cette possibilité de dérogation s'applique automatiquement, puisque le permis multi-destination se voit appliquer les règles de droit commun. Cette rédaction pourrait créer à l'inverse un risque d'a contrario, excluant implicitement les autres dérogations prévues à la section 2 du chapitre II du titre V du livre Ier du code de l’urbanisme. Ce risque d’a contrario créerait une insécurité juridique importante pour les porteurs de projet. Il est donc proposé de supprimer cette mention législative.

Le présent amendement vise à augmenter le délai de validité du permis multi-destination introduit par la commission des affaires économiques au Sénat. En effet, l’esprit initial de la disposition vise à maximiser la souplesse dont bénéficieront les porteurs de projet qui solliciteront un permis multi-destination. Cette souplesse est indispensable pour compenser les probables surcoûts liés à la conception d’un bâtiment qui sera par définition largement réversible. Il importe donc que cette souplesse s’applique sur une période suffisamment longue, sans avoir à en demander la prolongation. Si le texte initial ne prévoyait même pas de durée limite, laissant la liberté aux porteurs de projet, les débats ont fait apparaître une logique de limitation dans le temps, notamment du fait de possibilité que les secteurs dans lesquels sont autorisés les permis multi-destinations puissent évoluer en profondeur sur longue période. Le texte issu de la commission propose un délai de validité de 10 ans, prolongeables de 5 ans deux fois, sur demande du bénéficiaire, soit 20 ans au maximum, c’est-à-dire la date à laquelle des travaux lourds doivent avoir lieu, et de nouvelles autorisations d’urbanisme sollicitées le plus souvent (déclaration préalable ou permis de construire). Toutefois, ces nouvelles autorisations ne rechargeront a priori pas le droit au changement de destination. Or, un projet immobilier s’amortit sur une cinquantaine d’années aujourd’hui, et il importe donc que les projets d’investissement faits initialement pour assurer la réversibilité du bâtiment soient bien amortis sur cette durée. Aussi, il est proposé que la durée de validité soit de 20 ans de base, et soit prolongeable ensuite, à la demande des bénéficiaires, de 10 ans, jusqu’à 3 reprises. L’augmentation de la durée de validité aurait par exemple été indispensable pour assurer une transformation rapide de nombreux bureaux franciliens, construits à la fin des années 1990 (soit il y a plus de 20 ans), et pour lesquels des permis multi-destinations de longue durée de validité auraient été nécessaires – et bienvenus, pour en assurer la transformation rapide en logements.

Le présent texte établit la soumission des opérations de transformation de locaux en logements à la taxe d'aménagement. Les membres du groupe SER partagent cet objectif qui apparait justifié et équilibré. Lors de l'examen en commission du texte, le rapporteur a cependant souhaité limiter cette soumission à la part communale de la taxe d'aménagement. Les auteurs du présent amendement ne partagent pas cette limitation. Tout d'abord, cette mesure réduit les ressources des départements sans pour autant modifier significativement les conditions économiques des projets portés, eu égard au caractère somme toute modeste des montants de taxe d'aménagement acquittés. De manière plus générale, conduire une action publique basée prioritairement sur les baisses de recettes fiscales, a fortiori dans un contexte de raréfaction de l'argent public n'apparait ainsi par opportun, encore moins venant d'un groupe parlementaire n'ayant de cesse de dénoncer les déséquilibres budgétaires que connait aujourd'hui notre pays. Au surplus, la part départementale de la taxe d'aménagement permet de financer des opérations d'aménagement conduites par le département, mais également les CAUE - Conseils d'architecture, de l'urbanisme et de l'environnement, qui connaitront sans conteste une augmentation de leur engagement du fait de ces opérations. Les priver de ressources nouvelles sans que cela ne modifie les équilibres économiques des projets seraient ainsi regrettable pour ne pas dire contre-productif. C'est pourquoi les auteurs du présent amendement proposent que l'intégralité de la taxe d'aménagement soit perçus pour de telles opérations et non pas seulement la part communale.

Cet amendement propose de reprendre le texte issu de l’Assemblée nationale, qui permet d’accorder aux résidences universitaires des CROUS qui ne sont pas conventionnées en logement social le même bonus de constructibilité (maximum 50%) que celui accordé aux logements sociaux, et notamment aux résidences universitaires sociales, y compris celles des CROUS. Cet amendement propose donc de revenir à l’idée initiale, et de ne pas élargir le bonus de constructibilité dédié aux opérations sociales à n’importe quelle opération de résidence universitaire, y compris des opérations de résidences universitaires privées, dont l’équilibre économique n’appelle pas les mêmes besoins en matière de constructibilité. En effet, un élargissement trop important pourrait freiner les volontés politiques des élus locaux à définir des secteurs où de telles majorations seraient possibles, en ne parvenant plus à contrôler les objets immobiliers bénéficiant de ces dérogations. Le projet de loi visant à développer le logement abordable offrira par ailleurs un cadre plus global pour débattre du sujet des dérogations accordées aux projets immobiliers, notamment au travers de sa partie dédiée aux simplifications.

Cet amendement a pour objectif de faciliter la transformation d’un logement en bureau ou en commerce. Selon le principe de parallélisme des formes, dans la mesure où l’article 6 de la présente proposition de loi interdit de s’opposer au changement d’usage d’un appartement en assemblée générale de copropriétaires lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de bureaux en logements, il apparaît cohérent de faciliter l’inverse, à savoir lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de logements en bureaux ou commerces.

Cet amendement a pour objectif de faciliter la transformation d’un logement en bureau ou en commerce. Selon le principe de parallélisme des formes, dans la mesure où l’article 6 de la présente proposition de loi interdit de s’opposer au changement d’usage d’un appartement en assemblée générale de copropriétaires lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de bureaux en logements, il apparaît cohérent de faciliter l’inverse, à savoir lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de logements en bureaux ou commerces. Afin de garantir l’utilisation de ces nouveaux bureaux, il convient également de conditionner le bénéfice de cette dérogation au fait d’occuper ces bureaux ou commerces pendant une durée minimale de trois ans à compter de la fin des travaux.

Cet amendement a pour objectif de faciliter la transformation d’un logement en bureau ou local professionnel. Selon le principe de parallélisme des formes, dans la mesure où l’article 6 de la présente proposition de loi interdit de s’opposer au changement d’usage d’un appartement en assemblée générale de copropriétaires lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de bureaux en logements, il apparaît cohérent de faciliter l’inverse, à savoir lorsque ce changement d’usage prévoit la transformation de logements en bureaux ou locaux professionnels. Afin de garantir l’utilisation de ces nouveaux bureaux, il convient également de conditionner le bénéfice de cette dérogation au fait d’occuper ces bureaux ou locaux professionnels pendant une durée minimale de trois ans à compter de la fin des travaux.

Cet amendement vise à rétablir la rédaction issue de l’Assemblée nationale qui vise à réserver le bonus de constructibilité aux résidences universitaires gérées par le CROUS. La commission a élargi la possibilité de faire bénéficier le bonus de constructibilité à l’ensemble des résidences universitaires, qui peuvent être régies par une multiplicité d’acteurs, privés, institutionnels ou associatifs. Par cette modification, la commission vise à faire bénéficier du bonus de constructibilité les résidences universitaires privées. Il semble souhaitable de réserver cette extension de la majoration du volume constructible prévu par le PLU aux acteurs publics notamment aux résidences universitaires gérées par le CROUS ou régies par les établissements publics d’aménagement.

Cet amendement a pour but d'exclure les municipalités qui ne respectent pas l'obligation d'avoir au moins 20 % ou 25 % de logements sociaux parmi leurs résidences principales de se voir accorder un permis de construire réversible à usage successif. Il est indispensable que, dans les municipalités carencées, toute nouvelle construction soit principalement orientée vers la résorption du retard en matière de logements sociaux et qu'il ne soit pas possible d'échapper à cette obligation. Cet amendement vise donc à promouvoir la mixité sociale et à garantir l'accès à un logement abordable pour toutes et tous.