Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Le sous-amendement supprime la mention « constantes », qui est imprécise, ainsi que celle des parties communes, qui pourraient exclure certains travaux que nous souhaiterions justement voir visés par le présent article. - le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ; - les mots "dans les parties communes" semblent exclure les travaux privatifs d'intérêt collectif (exemple : changement de fenêtres), ce qui est contre-productif.

Le sous-amendement améliore la rédaction de l'amendement et évite les effets de bord suivants : - le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ; - les mots "dans les parties communes" semblent exclure les travaux privatifs d'intérêt collectif (exemple : changement de fenêtres), ce qui est contre-productif.

Ce sous-amendement a pour objet d'exclure du champ de la rétroactivité les alinéas 8 et 9 de l'article 1er, pour des raisons constitutionnelles (principe de non-rétroactivité de la loi en matière pénale : l'article 20-1 de la loi de 1989, modifié par ces deux alinéas, comprend des dispositifs de sanctions).

Il s’agit d’éviter une forme d’insécurité juridique entre la période transitoire allant du 1er janvier 2025 (entrée en vigueur des dispositions de la loi Climat résilience) et la promulgation de la nouvelle loi. Toutefois, la rétroactivité ne pourra s’appliquer, pour des raisons constitutionnelles, aux alinéas 9, 10 et 11 qui portent sur les pouvoirs de sanction du juge.

La proposition de loi prévoit que l’obligation de décence énergétique d’un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre (MOE) portant sur un projet de rénovation permettant l’atteinte d’un niveau de performance énergétique conforme aux normes de décence, et qui doit être réalisé dans un délai raisonnable. Néanmoins, la conclusion d’un tel contrat de MOE n’est pas une obligation et n’est donc pas systématique. Par ailleurs, sa conclusion n’emporte pas la réalisation des travaux en tant que tels, qui sont à nouveau soumis au vote des copropriétaires une fois la mission d’avant-projet de MOE remplie. Enfin, le projet de rénovation ne repose pas systématiquement sur un audit énergétique et peut par exemple se fonder sur un diagnostic de performance énergétique collectif. L’amendement propose donc de remplacer cette notion de contrat de MOE par celle de contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation, qui officialise la mission de travaux, et supprime l’exigence de réalisation d’un audit énergétique.

Le présent amendement entend établir une limite concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique. Si nous soutenons pleinement cette mesure, il nous apparait nécessaire de la borner dans le temps. Toutefois, nous souhaitons également laisser la notion de délai raisonnable afin de laisser au locataire un moyen de recours avant la période de 5 ans si l'avancée de travaux pourtant courts se voyait entravée.

Le présent amendement a pour objectif de répondre à la situation particulière des immeubles ne relevant pas du statut de la copropriété, voire de certains logements individuels, qui n'est pas traité dans la présente loi. Ainsi, il est proposé que le propriétaire d'un logement ou plusieurs logement ne dépendant pas du statut de la copropriété, puisse voir son logement considéré comme décent le temps de la réalisation de travaux globaux de rénovation thermique.

La proposition de loi prévoit que l’obligation de décence énergétique d’un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre (MOE) portant sur un projet de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique conforme aux normes de décence, et devant être réalisé dans un délai raisonnable. Néanmoins, la conclusion d’un tel contrat de MOE n’est pas une obligation et n’est donc pas systématique. Par ailleurs, sa conclusion n’emporte pas la réalisation des travaux en tant que tels, qui sont à nouveau soumis au vote des copropriétaires une fois la mission d’avant-projet de MOE remplie. Enfin, le projet de rénovation ne repose pas systématiquement sur un audit énergétique et peut, par exemple, se fonder sur un diagnostic de performance énergétique collectif. L’amendement propose donc de remplacer cette notion de contrat de MOE par celle de contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation, qui officialise la mission de travaux, et supprime l’exigence de réalisation d’un audit énergétique.

Rédactionnel. Substitution de mots rendue nécessaire pour coordonner la version initiale du texte avec l'ajout opéré par amendement en commission.

Rédactionnel. Ces mots sont inutiles et peuvent même induire en erreur car l'alinéa 11 ne mentionne pas les copropriétés.

L’alinéa 5 prévoit que les bailleurs d’un logement doté d’une consommation énergétique finale inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable puissent se soustraire – pour des raisons techniques ou administratives – aux exigences de décence énergétique et à la réalisation des travaux afférents. Cet amendement vise à introduire une procédure de justification des exemptions accordées pour ces motifs techniques et administratifs. La mise en place de ces aménagements ouvre une voie de contournement systématique à l’obligation de rénovation énergétique des logements concernés et laisse la possibilité au bailleur d’invoquer ces aménagements de manière abusive et de mauvaise foi. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime, au 1er janvier 2023, à 18,5% le taux de passoires énergétiques dans le parc locatif privé et à 15,7% dans l’ensemble des résidences principales. En parallèle, 26% des Français déclarent avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2022 – 2023 et 55% des Français déclarent avoir souffert d’un excès de chaleur en été. Il est nécessaire de caractériser et d’encadrer les conditions d’application de ces contraintes techniques et administratives. La sortie de certaines copropriétés du dispositif de décence énergétique doit se fonder sur des critères précis et adaptés. Il est proposé que la procédure de justification des contraintes invoquées par le propriétaire soit fixée par décret. Il précisera la liste des pièces à fournir par le bailleur pour justifier des contraintes techniques et juridique (ex : décision de refus de l’AG, refus d’une autorisation d’urbanisme, Diagnostic Technique Global, avis contraire des Architectes des bâtiments de France, …) ainsi que l’autorité chargée du contrôle de ces pièces d’une part, et de la bonne exécution de la procédure d’autre part. La mise en œuvre de cette procédure justificative vise à éviter la sortie soudaine et massive d’un certain nombre de logements de ce dispositif, les dispensant, de fait, de réaliser les travaux de rénovation nécessaires à l’amélioration de la qualité thermique du bâti. Elle permettra également d’assurer un contrôle adapté de ce mécanisme d’exemption définitive du dispositif de décence énergétique de certains logements

Cet article précise que, avant le refus par l’assemblée générale de la résolution de travaux, le propriétaire devra avoir fait des diligences pour que cette résolution soit inscrite à l’ordre du jour.

L'amendement vise à clarifier les modalités d'application de la loi aux baux dans le temps en prévoyant expressément que les niveaux de performance d’un logement décent, prévus à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter des dates d’entrée en vigueur de ces obligations, et donc à l’exclusion des baux en cours et des reconductions tacites de baux. Vouloir appliquer les règles d’indécences énergétiques aux baux en cours ou aux baux faisant l’objet d’une tacite reconduction fait peser une insécurité à la fois sur les propriétaires et les locataires. Les propriétaires risquent d’être mis devant le juge sur la base de critères d’indécence, alors même que la relation entre propriétaire et locataire est paisible. Les locataires risquent d’être évincés de leur logement, car la mesure conduit à inciter fortement les propriétaires à donner congé pour vente à leur locataire à l’approche de la date de reconduction tacite du bail. Cette mesure fait peser un risque massif de sortie du parc locatif et doit donc être restreinte dans son application aux nouveaux baux.

Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard un an après la conclusion du bail pour les bailleurs personnes physiques, et au plus tard trois ans après la conclusion du bail pour les bailleurs personnes morales. Ceci pour éviter que les bailleurs soit dispensés ad vitam æternam de toute obligation de rénovation énergétique.

L’article 1er prévoit que le juge prononce une réduction du loyer dès lors que le logement est indécent pour des raisons énergétiques et jusqu’à ce que les travaux soient réalisés. Par exception, si les travaux ne permettent pas d’obtenir une meilleure classe que G+, la réduction de loyer perdure. Il n’est pas souhaitable de sanctionner par une réduction de loyer pérenne les propriétaires de bonne foi, qui ont fait tout leur possible pour réaliser des travaux, mais n’ont pas réussi à améliorer significativement l’étiquette énergétique de leur logement. En effet, cette impossibilité peut venir de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales dont ils ne sont en rien responsables. Cet amendement de repli vise à supprimer cette disposition.

Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard 3 ans après la conclusion du bail. Ceci pour éviter qu’en cas de bail long (la loi impose un minimum de 6 ans pour les locations non-meublées par personnes morales), le bailleur soit dispensé pendant 6 ans de toute obligation de rénovation énergétique.

Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait. En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ? En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif. Il convient donc de trouver une solution.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement loué ne respecte pas les dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 (décence du logement, notamment énergétique), le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut d’ores et déjà : Déterminer la nature des travaux à réaliser ; Déterminer le délai de leur exécution ; Réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Il ne semble donc pas nécessaire d'introduire une nouvelle possibilité de réduire le loyer.