Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

Le présent sous-amendement propose de supprimer l'application de l'encadrement des loyers au cours du bail (l'encadrement ne s'appliquera, comme aujourd'hui, qu'au moment de la signature de la bail, de son renouvellement ou de sa reconduction) afin de préserver la stabilité des relations contractuelles.

Sous-amendement rédactionnel

Amendement rédactionnel

Amendement de précision rédactionnelle : les troisièmes phrases des alinéas 4 et 8 (Faute de transmission dans le délai imparti, le locataire peut saisir la juridiction compétente aux fins de vérifier le caractère réel et sérieux du congé) n'ont pas de portée juridique et pourrait laisser penser qu'un locataire, qui n'aurait pas demandé à son ancien bailleur les preuves de la réalité du motif, ne pourrait pas saisir le juge en cas de contestation.

L'amendement précise que la justification du complément de loyer doit être indiquée dans l'annonce immobilière de mise en location du logement : aujourd'hui l'annonce immobilière ne doit contenir que la mention du complément de loyer mais non sa justification conformément aux arrêtés en vigueur (Cf. Arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière) Une telle précision, peu contraignante pour l'auteur de l'annonce, permettra de mieux objectiver et justifier le complément de loyer.

Le présent amendement garantit le fait que l'encadrement des loyers ne puisse pas être mis en place dans une commune, par un établissement public ou une métropole, sans son accord.

Si la majorité des professionnels de l'immobilier et des bailleurs remplissent leurs obligations de communication aux observatoires des loyers grâce à "Clameur", dispositif mis en place par les acteurs privés, certains arrêtés d'encadrement des loyers sont juridiquement fragilisés par des données incomplètes ou manquantes. A la connaissance du rapporteur, les amendes prévues aujourd'hui par la loi de 1989 n'ont jamais été prononcées. Le présent amendement propose de doubler le montant des amendes prévues à l'article 5 de la loi de 1989: cet amendement de portée symbolique rappelle l'importance pour les professionnels de l'immobilier et les bailleurs détenant une part significative du parc de remplir leur obligation et transmettre des données complètes et fiables aux observatoires locaux des loyers. A terme, la mise en œuvre d'un téléservice centralisant les informations relatives au logement, notamment le loyer appliqué, et automatisant les échanges d'information entre bailleurs et administration, aurait le mérite de fournir une connaissance complète et actualisée des logements mis en location tout en simplifiant les démarches pour les propriétaires.

L’alinéa 8 du I. de l’article 140 de la loi ELAN prévoit la remise par le gouvernement d’un rapport au Parlement d’ici mai 2026 quant à l’opportunité de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers à titre expérimental dans certaines zones tendues du pays. En effet, malgré l’encadrement, les loyers n’ont pas significativement baissé. En revanche, de nombreux propriétaires ont renoncé à louer ou se sont repliés vers des formes de location échappant au dispositif, réduisant ainsi l’offre disponible. À terme, le résultat est contraire à l’objectif affiché : moins de logements sur le marché, plus de tension et, in fine, des prix qui continuent d’augmenter. Tandis que certaines formations politiques préfèrent multiplier les contraintes réglementaires et financières à l’égard de propriétaires de plus en plus nombreux à retirer leur bien d’un marché locatif au bord de l’effondrement, le report de la publication de ce bilan peu honorable ne saurait dissimuler l’ampleur de la catastrophe. Le présent amendement propose ainsi de conserver le calendrier d’expérimentation en l’état. Il n’y a lieu ni de supprimer, ni de décaler de plus de cinq ans la parution du rapport telle que prévue.

La mise en œuvre de l’encadrement des loyers à titre expérimental a découragé nombre de propriétaires à louer leurs logements, réduisant ainsi l’offre locative disponible sur un marché déjà au bord de l’effondrement. L’empilement des contraintes, couplées à la multiplication des normes, ne peut que pousser les derniers bailleurs à retirer leur bien alors que la demande explose. Ce dispositif, qui n’est finalement qu’un cataplasme sur une jambe de bois, ne produit que davantage de tension sur un secteur en panne où les prix ne cessent d’exploser. Un retour à une situation plus équilibrée du marché de l’immobilier devrait nécessairement passer par un choc d’offre d’une part, mais également par un allègement des contraintes normatives et financières pour les propriétaires d’autre part (en particulier la remise en cause du caractère opposable du diagnostic de performance énergétique). Empêcher ainsi un bailleur à demander un complément de loyer lorsque la surface habitable est inférieure à 14 mètres carrés ne fera que renforcer chez les propriétaires un sentiment d’acharnement à leur égard, et achèvera de convaincre ces derniers à se tourner vers d’autres formes de mise en valeur de leur patrimoine.

La mise en œuvre de l’encadrement des loyers à titre expérimental en 2018 s’applique aux locations « nues » et meublées classiques à usage de résidence principale. Les locations meublées professionnelles (LMP), les locations meublées non professionnelles (LMNP) en régime parahôtelier ou les prestations assimilables à l’hôtellerie n’ont pas été intégrées dans ce dispositif car elles ne portent nullement sur la location d’un logement au sens de la loi du 6 juillet 1989. Aussi, le secteur hôtelier et parahôtelier, qui présente une finalité commerciale plutôt que résidentielle, fonctionne sur des prix libres et dynamiques : l’intégrer dans un cadre de loyers réglementés aurait été considéré comme économiquement inadapté, juridiquement fragile, et potentiellement contraire aux règles européennes de libre fixation des prix dans l’hôtellerie. Bien qu’un potentiel contournement à l’encadrement des loyers puisse exister auprès de certains bailleurs déjà exsangues face à la multiplication des contraintes normatives et financières, celui-ci ne constitue en rien la majorité du genre. Cette forme d’échappatoire reste ainsi limitée tant les conditions régissant le régime spécifique de la location parahôtelière sont strictes et contrôlables, et la fiscalité plus lourde : les cotisations sociales URSSAF, les obligations comptables renforcées et la TVA potentielle dissuadent bien souvent la majorité des propriétaires de basculer dans ce système. Il n’est alors nullement pertinent d’étendre l’encadrement des loyers aux locations meublées professionnelles ou parahôtelières.

Par cet amendement, le groupe LFi propose de maintenir à 3 ans la prescription pour contester un dépassement de loyer à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits En effet, la proposition de loi envisage de réduire à un an après la fin du bail le délai dont disposent les locataires pour contester un dépassement de loyer. Cette mesure constituerait un recul dans la protection des droits des locataires. Le délai actuel de trois ans pour contester un dépassement de loyer répond à une réalité documentée : de nombreux locataires ne sont pas informés de leurs droits au moment de la signature du bail et ne découvrent l'existence de l'encadrement des loyers que progressivement, au fil de leurs recherches ou de leurs échanges avec d'autres locataires ou des associations. Dans un contexte de forte asymétrie d'information entre propriétaires (souvent accompagnés par des professionnels de l'immobilier) et locataires, le maintien d'un délai de trois ans est indispensable pour permettre un accès effectif au droit. La Fondation pour le Logement, Alda et Bail soulignent que "la responsabilité de faire respecter la législation" repose trop largement sur les locataires, qui sont "freinés par les procédures, craignent des représailles ou une détérioration de leurs relations" avec leurs propriétaires. À Paris, depuis la mise en place de la procédure de signalement des loyers excessifs en 2023, près de 4 000 signalements ont été enregistrés au premier semestre 2025, permettant aux locataires de récupérer en moyenne 3 300€ de loyers trop perçus au terme d'une procédure gratuite. À Lyon, l'association BAIL a permis de rembourser plus de 200 000€ aux locataires accompagnés depuis juin 2023, soit en moyenne 2 500€ par locataire. Ces montants démontrent l'importance financière des enjeux pour les locataires concernés. Or, une partie significative de ces récupérations concerne des loyers payés pendant plusieurs années avant que le locataire ne prenne conscience du dépassement ou ne trouve le courage de contester. Réduire le délai à un an après la fin du bail priverait ces locataires de la possibilité de récupérer ces sommes importantes.

Le présent amendement vise à exclure les logements conventionnés du champ de calcul du prix médian du loyer dans une zone donnée. En effet, l'encadrement des loyers s'appliquant au parc privé, il est illogique de prendre en compte des logements ne relevant pas de cette catégorie dans la base de calcul du loyer médian pour une zone donnée.

L’article 1er de cette proposition de loi prévoit de limiter le montant du complément de loyer à 20% du montant du loyer de référence. Bien que nous comprenions la nécessité d’encadrer le complément de loyer, qui ne connaît aujourd’hui aucune limite a priori, la limitation proposée ici à 20% du loyer de référence semble rigide et pourrait pousser les propriétaires de certains bien à caractéristiques « exceptionnelles » (vue pour un emplacement très touristique par exemple) à retirer leurs logements du marché et à les repositionner sur celui des locations touristiques de courte durée. C'est pourquoi il est proposé de porter cette limitation à 30% du loyer de référence.

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite interdire le complément de loyer. Le complément de loyer constitue aujourd'hui le principal mécanisme de contournement de l'encadrement des loyers, permettant aux bailleurs de pratiquer des loyers excessifs en dépit du dispositif de régulation mis en place. Aujourd'hui, des bailleurs peuvent utiliser le complément de loyer comme un moyen légal de dépasser les plafonds de loyer. Ainsi, le flou juridique entourant la notion de "caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes" est systématiquement exploité par les bailleurs et les professionnels de l'immobilier pour justifier des dépassements injustifiés. Par exemple, l'agence OQORO, qui gère plus de 8 000 biens en France, applique des compléments de loyer sur la quasi-totalité de leurs logements, témoignant d'un usage abusif et systématique de ce dispositif. L'analyse des contentieux traités par l'association BAIL à Lyon révèle que les compléments de loyer reposent fréquemment sur des justifications fallacieuses : cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave sont régulièrement invoqués alors que la jurisprudence les considère comme ne caractérisant pas "un confort exceptionnel au regard de logements comparables". Le maintien du complément de loyer crée également une asymétrie d'information et un déséquilibre de pouvoir préjudiciables aux locataires. Le bailleur n'a pas de dossier justificatif à fournir aujourd'hui lors de la mise en location, au contraire, il revient au locataire de prouver que le complément de loyer mis en place est illégal ! A cette charge de la preuve qui repose sur le locataire s'ajoute un contexte de marché extrêmement tendu, dans lequel se reloger relève du parcours du combattant. Les locataires sont donc freinés dans leurs recours par la crainte de représailles de la part des propriétaires ou d'une détérioration de leurs relations. Enfin, le complément de loyer entrave l'objectif même de l'encadrement des loyers : réguler le marché locatif et le rendre abordable pour tous. En autorisant des dépassements du loyer de référence majoré, il vide de sa substance le dispositif d'encadrement et perpétue les bulles spéculatives sur le marché locatif, particulièrement dans les zones tendues. La suppression du complément de loyer permettra de simplifier le dispositif d'encadrement, de le rendre plus lisible et plus efficace, tout en mettant fin aux abus constatés massivement sur le terrain. Elle rétablira un équilibre dans les rapports locatifs et garantira que l'encadrement produise pleinement ses effets de modération des loyers et de protection des locataires les plus vulnérables.

Amendement titre

Par cet amendement, nous proposons de renforcer le taux d’encadrement des loyers en fixant un loyer de référence majoré ne pouvant excéder 10% au-delà du loyer de référence. Cet amendement permet de réduire le montant qui peut être fixé pour les loyers : en effet, alors que la France est dans une situation de crise du logement dramatique, si l’encadrement des loyers est un outil efficace pour contenir la hausse, il ne suffit pas à éviter la hausse tendancielle du taux d’effort et l’explosion des expulsions pour impayés. Il semble donc nécessaire de réduire le taux maximum pouvant être fixé pour le loyer de référence majoré, comme le prévoit cet amendement.

Par cet amendement, nous proposons une condition supplémentaire en vue d’appliquer un complément de loyer : que le DPE du logement ne soit pas inférieur à D. En effet, la loi prévoit que les logements dont le DPE est classé F soient interdits à la location à partir de 2028, et ceux classés E à partir de 2034. Ces règles visent à inciter les propriétaires à une rénovation accélérée de leur logement pour que ceux-ci soient mieux isolés et permettent à ceux qui y vivent d’habiter dignement, en réalisant des économies d’énergie. Les compléments de loyer étant prévus pour des logements ayant des caractéristiques exceptionnelles, il semble plus que légitime qu’ils ne puissent pas être appliqués lorsque les logements ne présentent pas un DPE validant un confort énergétique suffisant pour les locataires. C’est pourquoi nous proposons d’interdire les compléments de loyer pour les logements dont la loi prévoit que la location sera interdite dans les prochaines années, ce qui correspond aux logements classés E, les logements classés F ou G étant d’ores et déjà exclus.

Par cet amendement de repli, le groupe LFi propose d’encadrer plus strictement les conditions d'application du complément de loyer, afin de mettre fin aux abus massifs existants aujourd'hui et constatés sur le terrain. Par la même, cet amendement permet de garantir que le complément de loyer demeure une exception limitée aux logements présentant réellement des caractéristiques exceptionnelles. Le flou juridique qui entoure la notion de "caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes" est systématiquement exploité par les bailleurs et professionnels de l'immobilier pour justifier des compléments de loyer injustifiés, à l'image de l'agence OQORO, qui gère plus de 8 000 biens en France et applique des compléments de loyer sur la quasi-totalité de ses logements. À Lyon, l'association BAIL accompagne plus de 40 locataires uniquement pour des compléments abusifs pratiqués par cette seule agence. D'une part, la jurisprudence a progressivement précisé les contours du complément de loyer, établissant qu'il doit reposer sur des caractéristiques "propres et objectives" au logement, excédant "largement" celles de logements comparables. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé que "les éléments relevés au bail, tels que cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave, ne caractérisent pas un confort exceptionnel au regard de logements comparables". Ces précisions jurisprudentielles doivent être intégrées dans la loi elle-même pour éviter les litiges et clarifier les droits et obligations de chacun. L'ajout des termes "propres et objectives" à la définition actuelle permettra de circonscrire le complément de loyer à des éléments intrinsèques au logement et mesurables objectivement, excluant ainsi les appréciations subjectives ou les caractéristiques banales présentées abusivement comme exceptionnelles. D'autre part, actuellement, les propriétaires peuvent appliquer des compléments de loyer sans avoir à les justifier au moment de la mise en location, plaçant le locataire dans une position défavorable de contestation a posteriori. Cet amendement propose que les bailleurs soient dans l'obligation de fournir un dossier complet, en annexe au contrat de location, qui devra comporter des justificatifs sérieusement élaborés démontrant le caractère exceptionnel du logement par rapport aux biens comparables du secteur afin de justifier l'application d'un complément. Cette procédure renversera la charge de la preuve : ce ne sera plus au locataire de contester le complément, mais au bailleur de prouver, dès la signature du bail, que son logement justifie réellement un dépassement du loyer de référence majoré. Cette réforme s'inscrit dans la logique de responsabilisation du propriétaire et de protection du locataire. De plus, cet amendement propose de modifier la définition du complément de loyer. En effet, sa définition doit également explicitement exclure certains cas. Alors que de nombreux propriétaires invoquent aujourd'hui la proximité de services publics ou privés (écoles, commerces, transports) pour justifier un complément de loyer, quand bien même ces éléments extérieurs au logement sont déjà pris en compte dans la fixation du loyer de référence selon les secteurs géographiques, cette double comptabilité conduit à une survalorisation injustifiée. De même, la présence d'un parking, d'une cave ou d'un local à vélo ne devrait pas justifier un complément de loyer dès lors que ces surfaces annexes sont déjà valorisées dans le calcul du loyer de référence : les biens disposant de telles surfaces ont des loyers plus élevés qui sont pris en compte pour établir les loyers médians. L'exclusion explicite de ces critères dans la loi évitera les interprétations abusives et clarifiera ce qui peut légitimement justifier un complément : uniquement des caractéristiques intrinsèques et exceptionnelles du logement lui-même, non déjà valorisées dans le loyer de référence. Enfin, dans la continuité de l’amendement issu de la France insoumise et adopté en 2022 interdisant les compléments de loyer pour les logements comportant au moins un défaut de confort (toilettes sur le palier, humidité, installation électrique dégradée, vis-à-vis de moins de 10 mètres), il faut élargir les cas en interdisant tout complément de loyer lorsque le logement présente un faible DPE ou des anomalies dans les diagnostics. Un logement présentant ces caractéristiques ne saurait en effet justifier un complément de loyer, puisque ces défauts altèrent précisément son confort et sa qualité. L’interdiction du complément de loyer sans fourniture du dossier de diagnostic technique, comme le demandent la Fondation pour le Logement et les associations Alda et Bail, garantira que le locataire dispose de toutes les informations nécessaires avant de signer son bail et que seuls les logements ne présentant aucune anomalie pourront prétendre à un dépassement du loyer de référence majoré. De la même façon, alors que la loi interdit déjà les compléments de loyer pour les logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques et face à l'urgence climatique et à l'objectif de décarbonation du parc immobilier, nous souhaitons étendre cette interdiction aux logements classés D et E. Ces logements, bien que non encore considérés comme indécents, présentent une performance énergétique médiocre qui se traduit par des factures énergétiques élevées pour les locataires et une empreinte carbone excessive. Un logement mal isolé impose à son occupant une double peine : un loyer élevé et des charges de chauffage excessives. Il serait inéquitable d'autoriser un complément de loyer sur de tels logements. L'ensemble de ces mesures vise à transformer le complément de loyer d'un mécanisme de contournement généralisé en une exception strictement encadrée et justifiée. Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Cet amendement vise à supprimer la réduction du délai de prescription des actions relatives à l’encadrement des loyers. En effet, un délai d’un an pour la prescription semble insuffisant, et réduit considérablement la possibilité pour le locataire d’obtenir la restitution des sommes dues. Ce délai favorise une impunité des propriétaires qui ne respectent pas la loi, alors qu’il importe au contraire de sécuriser et de soutenir les locataires dans leurs actions en justice contre les propriétaires, alors que près d’⅓ d’entre eux ne respectent pas leurs obligations légales en matières d’encadrement des loyers.